身無分文想買房

買房除了新房、預售屋、二手屋，現在大部分的人也會開始考慮買法拍屋

相較於房價較高的新成屋和預售屋，法拍屋可以買到低於市價 5~6 折的房子，幸運的話，也許還能找到更便宜的房屋

但是很多朋友對於買法拍屋的流程較不熟悉，也不太知道有什麼事情需要注意的，今天就來為大家一探究竟

什麼是法拍屋

常常看到房屋經紀公司外會張貼一大面牆上面寫著法拍專區就是指那些遭到法院強制拍賣的房屋，通常又被簡稱為法拍屋

但是為什麼房子會遭到法院強制拍賣呢？常見的法院強制拍賣通常是以下幾個原因:

房貸未繳

銀行房貸如超過三期未繳，且經法院公告且公文公示送達並於中央日報公告達14天以上 信用卡、現金卡未繳－－經銀行第一次存證信函公示送達且法院寄送〔支付命令〕確定，銀行始進行不動產及 動產〔假扣押〕進行查封，假扣押註解，這時候房屋就將會進入被法拍的程序了

或是債務人因為資金周轉不靈有個人債務、欠稅、房貸沒繳欠銀行錢，或是房屋二胎貸款未支付利息等理由，沒有能力償還債務時，債權人（債主）就可以依照強制執行法，向法院聲請強制執行。

來查封債務人名下的不動產，並進行估價、拍賣，將拍賣所得優先償還給債權人，而被拍賣的房屋就被稱作是法拍屋。

現代社會都會對法拍屋有一種"不乾淨"、"發生過什麼兇案"，或是覺得那些都是用不好的建材蓋的房子

其實法拍屋不一定都是凶宅、海砂屋、輻射屋、地震屋、漏水屋，市場上時不時也是會有好物件的。

但是買法拍屋的風險跟限制，比起買預售和新成屋來說，的確比較高。

為什麼會這樣說呢? 我們列出了以下幾點買法拍屋會有的風險給大家參考

法拍屋無法進入屋內查看

法拍屋不能看屋，沒辦法知道實際屋況是怎麼樣，只能依法院提供的資訊來瞭解個大概

就比如說法院拍賣公告中，會寫明該法拍屋是否為凶宅、海砂屋、輻射屋、地震屋、有沒有嚴重漏水、火災受損情形，以及其他嚴重到會影響交易的特殊情況，跟占有使用情形。
想了解法拍屋屋況，就只能從法院的拍賣公告、查封筆錄中得到資訊。

需先繳納高額保證金

法拍屋雖然比市面上其他新成屋、二手屋價格低了很多，但想買法拍屋，就要先預備好底價約20%~30% 的高額保證金，否則是沒辦法加入競標的喔。

法院不負瑕疵擔保責任

購買法拍屋最大的風險應該就是法院並不擔保房屋是否有瑕疵。在開開心心買了房子以後，發現房屋有許多瑕疵，但法院是不會負瑕疵擔保責任的。

所以點交完後也是無法向法院請求賠償，只能自行認賠的

不點交的法拍屋，比較沒有保障

為什麼會說不點交的法拍屋比較沒有保障呢? 點交和不點交又有什麼差別呢?

你可能會注意到，在法拍屋的拍賣公告上會註明，這間法拍屋為「點交」或「不點交」，而點不點交的差異如下：

點交法拍屋：

房屋被法院查封時，法院會確認房屋是債務人自住，或者為空屋，確定沒有第三人占用的情形，也沒有租賃關係。接著，法院就會把房屋的所有權、使用權交給得標者。

就算屋主不願意搬遷，法院也會強制執行。

不點交法拍屋

要是法院在查封時發現，房屋的所有權不完整、有遭到第三人占用，或是有借名登記的情況，房屋拍賣公告上就會標示不點交。

雖然得標後，法院仍然會提供得標者不動產權利移轉證明書，但是法院並不會後續協助點交。

如果房屋還是有租客、第三人占用的情形，法院也不會介入處理。得標者要自行和房屋的租客、佔用的第三人協調搬遷，有可能得支付一筆搬遷費或走上法律途徑，相對點交法拍屋更花費心力、時間與金錢。

通常不點交的法拍屋問題會比較多，不建議沒經驗的人嘗試。

向銀行貸款較困難，且利率較高

法拍屋要向銀行貸款，會比起一般房貸來的更困難。得標者必須在得標後 7 天內就要繳清尾款，因此如果想要向銀行貸款的話，必須在法拍屋開標的前 2 週，先向銀行申請「代墊尾款」。

通常法拍屋的貸款方案會跟一般房貸不同，投標人、借款人要是同一個人，而且銀行大多是以「信貸」約 6% 利率的方式承作貸款。而不是像一般我們在廣告上常見的房屋貸款

重要的是! 法拍貸款並不是每間銀行都有提供的!

可能有額外成本

買法拍屋，除了上述的高額自備款以外還有可能有額外衍伸的成本。

會說有可能會有額外成本是因為法拍屋的屋況很難掌握，如果屋況很差需要大幅度的翻修，就會有一筆房屋修繕費用。

也有很大機率遇到房屋被占用要求給予搬遷費。
又或者是需要繳交管理費，種種費用、成本，都必須在標法拍屋前優先考量。

上面提到了購買、標法拍屋會有的所有風險，那這樣為什麼還是有很多人都想買法拍屋呢?

買法拍屋的好處

因為法拍屋通常比起市價便宜，所以對於現在的買房族來說，法拍屋是較優先的選擇

買法拍屋的流程

法拍流程總共有四拍以及公告應買。

而法拍屋的降價幅度會從第一拍約為市價九折或接近市價，第二拍約是第一拍底價的八成，第三拍來到第一拍底價的 64%，第四拍最低會來到第一拍底價的 51.2%。

因此，如果想要以比較低的金額取得自住房或是用來投資，法拍屋也是一個不錯的選擇

買法拍屋必須熟悉的前置作業

在了解完法拍屋的優缺點後，相信大家對於標法拍屋這件事已經開始蠢蠢欲動了

但是! 有幾個需要優先了解的買法拍屋前置作業萬萬不可錯過

搜尋適合自己的目標法拍物件

錢沒有不見，只是變成了你喜歡的東西，這句話是沒有錯的

但在請代標法拍屋之前，要先預估好，多少保證金是自己可以拿出的，藉此回推出最低拍賣的價格。

接著詳細閱讀法院的拍賣公告，確認好拍次（第幾拍）、拍賣底價、房屋坪數、是否為空屋，拍賣公告上是否有凶宅、海砂屋等自己不可接受的房屋狀況。

所有條件、目標物件都確認好後，搜尋司法院資訊處的法拍屋公告查詢系統，或是可以上巨亨房屋網查詢有哪些法拍屋的選擇。

也可以查詢實價登錄，比較一下同社區、附近地區的房屋價格。讓自己心裡有個準備

實際到該區域察看環境

因為就像上面說的，法拍屋是沒有辦法進去屋內看屋況的，因此可以在投標前到房屋的所在地區來查看，了解社區的環境

於地政事務所調閱謄本

只要申請土地及建物謄本，就可以詳細了解房屋的資料，像是：建材、登記日、主要用途等等。尤其，可以了解「擔保債權總金額」，也就是房屋抵押給銀行的權力總值，透過擔保債權總金額回推當時屋主入手的價格以及貸款成數，通常擔保債權總金額會是貸款金額的 1.2 倍喔！

再來，也可以從謄本中的「登記次序」了解現在房子是第幾手。

不管是哪種申請方法，調閱謄本的費用都是每頁 20 元。

法拍屋怎麼買？6步驟介紹法拍屋投標流程

如果了解完法拍屋會有的風險、限制後，還是想買法拍屋，該怎麼做呢？

投標法拍屋的 6 個步驟：

步驟一：準備投標單、保證金信封

如果已經有想買的法拍屋，確認好投標金額後，就要到法院去購買「投標單、保證金信封」，在投標單上填寫預計投標的物件、價格。投標單的資料一定要正確無誤，否則得標後也有可能因為資料不正確而喪失資格。

步驟二：繳保證金

法拍屋的保證金大部分是總底價的 20-30%，保證金大部分會以銀行支票支付。

填寫支票時，要注意金額、抬頭等資訊填寫正確。

步驟三：投標

法院會公告法拍屋投標的時間、地點。這時就需要準備投標單、保證金、身分證以及印章。

等待司法事務官審核完投標者身份、各項投標是否有效後，就會比對出最高出價者。

如果得標了，就可以辦理得標手續。

如果沒有得標，那麼就可以領回保證金。

步驟四：繳交尾款

得標了之後，就必須在 7 天內繳清拍賣金額扣掉保證金之後的剩尾款項。

如果得標者需要向銀行申請代墊剩尾款項的話，必須要先跟銀行談好，在投標 2 週前向銀行申請，如果銀行審核後申請通過，才有辦法進行投標程序。

如果沒有辦法繳交尾款？

如果沒有辦法在 7 天內繳清尾款，就無法完成交屋，這間法拍屋會再次進行拍賣。

得標者除了保證金會被沒收之外，也要負擔下次拍定價差以及拍賣所需要的費用。

步驟五：辦理過戶

得標者繳清尾款後 7~10 天內，法院會核發「不動產權利移轉證明書」給得標者。

得標者就能帶著證明書到地政事務所辦理「所有權過戶登記」，取得房子的所有權。
如果是有申請銀行代墊尾款的得標者，這時銀行就會設定房屋的抵押權，並且把原先代墊尾款的貸款方案轉回利率比較低的一般房貸。

步驟六：交屋

接下來，就是要取得房子的使用權。不過會按照「點交」、「不點交」，有所差異。

如果當初標的法拍屋是「可點交」的，得標者就可以向法院聲請點交。

法院會通知房屋佔用人要在 15 天內搬家，如果原屋主不願意搬家，法院也會發行命令，強制執行交屋。

如果當初標的法拍屋是「不點交」的，得標者就要自行跟房屋佔用人協調交屋。

協調失敗的話，則必須起訴走法律途徑。而上訴的時間成本、金錢成本，都是在進場投標不點交法拍屋前自行考量的喔。

法拍屋點交步驟

法拍屋拍賣流程

法拍屋總共會有 4 次拍賣以及 1 次應買。

當房屋債權人向法院申請強制執行之後，法院會執行查封。

等法院公告及登報 14 天後，就會進行第一次拍賣。

通常第一次拍賣，法拍屋的價格會落在市價的 9 折或者跟市價差不多。

如果第一次拍賣流標，在 2~3 週後會進行第二次拍賣。

第二次拍賣的價格，會按照第一次拍賣的底價 8 折做計算。

如果第二次拍賣還是流標，就會進行第三次拍賣。

第三次拍賣的價格，會按照第二次拍賣的底價 8 折做計算（第一次拍賣底價的 64 折）。

如果第三次拍賣還是流標，就會以第三次拍賣的價格發出長達 3 個月的「應買通告」 。

在三個月的應買期間內，任何人都可以按照「投標順序」購買，就是先搶先贏，看誰比較快。

如果三個月內還是沒有人要買，那就會進入第四次拍賣，最多減價不能超過第三次拍賣的 20%。

第四次拍賣為最後一次拍賣，拍賣的價格最多是第三次拍賣底價的 8 折（第一拍底價的 51.2% ）。

如果還是流標，法院就會撤回強制執行，改發債權憑證，債權人可以依據債權憑證再次聲請拍賣，再次啟動拍賣流程的另一個循環。

法拍屋查詢系統

步驟一：打開「司法院法拍屋查詢系統」

步驟二：選擇「執行拍賣法院」

因為拍賣當天會在執行拍賣法院中進行，選擇後也只會看到拍法院的拍賣物件喔。

步驟三：設定條件

接著設定房屋的縣市、區，填好最低拍賣價格，以及是否點交以及其他條件後。

按下搜尋，就可以找出所有法拍物件囉！

如果司法院法拍屋查詢系統很難用怎麼辦?

除了司法院的法拍屋查詢系統外，現在巨亨房屋網也推出了他們自家的法拍屋查詢系統

和其他家房屋仲介的網站相比，巨亨的介面比較清晰，查詢方式也很直覺，不會找不到搜尋條件

金拍屋、銀拍屋與法拍屋的差別

其實除了法院拍賣的法拍屋之外，還有「金拍屋」、「銀拍屋」。

法拍屋、金拍屋、銀拍屋其中最大的不同，就是執行單位不同。

不過銀拍屋的數量也會比較稀少，因為通常抵押的不動產，會在法拍屋的階段就拍賣掉了。只有少數案件會在法拍屋階段流標，變成銀拍屋。

法拍屋常見問題

法拍屋都會低於市價？

法拍屋是否會低於市價?

要看地區、房屋類型及進行的程序而定。

法拍屋點交、不點交有什麼差別？

不點交的法拍屋，你就要自行和房屋佔用人協調搬遷、交屋事宜。
如果是有點交的法拍屋，房屋佔用人若不願意搬遷，法院可以發布命令強制執行。

1. 什麼是法拍屋
2. 買法拍屋的流程有哪些
3. 法拍屋的優點、風險
4. 金拍屋、銀拍屋與法拍屋的差別
   • 房貸未繳
   • 欠稅金未繳納
   • 房屋其他抵押未繳
   • 民事判決裁定
   • 個人信用債務問題
   • 積欠管理費
   • 連帶保證人
   • 可以親自到地政事務所申請
   • 到 Hinet地政服務網 線上申請
   1. 步驟一：準備投標單、保證金信封
   2. 步驟二：繳保證金
   3. 步驟三：投標
   4. 步驟四：繳交尾款
   5. 步驟五：辦理過戶
   6. 步驟六：交屋
   • 可點交的法拍屋
   • 不點交的法拍屋
   • 第一次拍賣（市價 9 折～市價）
   • 第二次拍賣（第一拍底價 8 折）
   • 第三次拍賣（第二拍底價 8 折）
   • 應買通告（第三拍底價）
   • 第四次拍賣（第三拍底價 8折以內）
   • 法拍屋執行單位：由「法院」進行拍賣
     一般最常見的就是由法院進行拍賣的法拍屋。
   • 金拍屋執行單位：由「台灣金服公司」進行拍賣
     台灣金服公司（台灣金融資產服務股份有限公司）是於民國 90 年成立，唯一經政府認可的民間公正第三人單位，每年舉辦超過百場標售場次，協助法院處理不動產拍賣以及加速處理銀行的不良資產。
     因為法院無法有效率地消化完所有抵押不動產的拍賣案件，所以會委託台灣金服來進行拍賣。
     金拍屋的投標規則跟法拍屋一樣，不過金拍屋的物件有限，因為物件都必須來自有跟台灣金服簽約的地方法院。
   • 銀拍屋執行單位：由「銀行」進行拍賣
     當債務人積欠銀行債務（房貸沒繳、其他貸款沒還），銀行身為債權人可以向法院聲請拍賣債務人抵押的不動產。
     如果債務人抵押的不動產，經過法院的法拍流程後流標。那麼銀行就會自行把不動產買回，變成由銀行自己決定拍賣方式（自行處分）。銀行可以委託民間公司、第三方機構公開標售。
     銀拍屋投標的保證金金額、底價，都是由銀行自行決定，並沒有對外的統一窗口。因此銀拍屋的資訊會相較於法拍屋、金拍屋較不完整。