身無分文想買房

買法拍屋的流程與一般買房的流程雖然大不相同，但法院有一套固定的作業流程，所以並沒有想像中的那麼難入門，本指南將帶您快速了解購買法拍屋的流程，適合首次購買法拍屋的民眾閱讀。您只要依循下列簡單六步驟，就可以順利買到理想的好房。

第1步»找到中意的法拍屋

首先要先找到心目中理想的法拍屋，網路資訊發達，目前市場上有需多仲介業者整理的法拍屋資訊，但因為法拍屋資訊法院每日都在更新，若想掌握最新資訊，建議您可從以下管道查詢：

• 司法院法拍屋查詢系統（法拍屋）最多最完整！推薦使用！

• 台灣金融資產服務（股）公司（金拍屋）
• 其他金融機構網站或提供法拍屋資訊網站

第2步»謹慎評估房屋現況

法拍屋與一般房屋最大的差異在於不能事先入內看屋，雖然不能事先看屋，但可以透過一些方式去了解房屋的現況：

• 從「法拍公告的備註欄」了解有無車位、有無租約…等法拍屋現況。
• 調閱謄本，並現勘附近同棟大樓或同社區的房屋，推測室內的格局。
• 詢問街坊鄰居或大樓管理員，了解法拍屋有沒有可能是凶宅，或藏有其他風險。

第3步»事先做好資金規劃

資金規劃是買法拍屋前的重要工作之一，事先周詳的規劃才能讓資金做最有效的運用，買法拍屋主要有兩項資金需要注意：

• 法拍屋投標的保證金是否備妥？
  保證金通常是法拍屋底價的20%~30%，投標時，保證金支票需要與投標單一起準備好投入票匭當中，才算完成投標。
• 得標後是否可以在7天內一次付清尾款？
  一般民眾無法在得標後7天內一次付清尾款，故需找銀行進行貸款，可是在權利移轉證明書核發之前，得標人是沒有產權的，對銀行來說，這是屬於一種無擔保的借貸，風險較高，評估作業較複雜，不一定每間銀行都願意承做。所以在進場投標前，您應該先找到願意做代墊款的銀行進行預審，才可確保得標後能順利付清尾款。

第4步»看準時機進場投標

在每一次拍賣中，法拍屋若因無人投標而流標，就會減價8折進入下一次拍賣，您可以在任何一次拍賣時機點進場投標；待確認進場拍次後，投標階段請先到法拍屋的所屬法院購買投標書和保證金封存袋，將準備好保證金支票裝進封存袋密封，並連同填寫好投標金額的投標書，在指定時間地點投入票匭，即可完成投標。

第5步»過戶取得所有權

得標後，得標人在7天內繳清尾款後，法院就會核發「權利移轉證明書」，得標人就可以此書去申報契稅，並去地政事務所辦理過戶登記，取得不動產所有權狀。而若有申請銀行代墊款的得標人，銀行則同時會在這個階段設定房屋的抵押權，並將原代墊款轉為利率較低的一般房貸。

第6步»點交取得真正的使用權

核發「權利移轉證明書」後，除辦理過戶取得所有權外，同時，得標人得向法院申請點交，請法院依照法拍公告所載進行後續點交作業，以取得房屋真正的「使用權」。一般「點交」的物件，只要原屋主願意配合搬遷，流程就會簡易許多，時程也會加快，以下表舉例來說，在向法院聲請強制點交時，1/1拍定，1/14取得不動產移轉證書，1/22法院發出第一次點交通知，順利的話，原屋主在2/5前自行搬遷交屋，即可完成點交入住法拍屋。但若為「不點交」的物件，您則須透過起訴的法律途徑，取得房屋真正的使用權，而上訴所需要的費用及時間成本，皆是在進場投標前應該考慮的事項。最後，當原屋主搬離，房屋也換上新鎖，就是完成點交啦！也恭喜您正式晉身為屋主了！

以上簡單六步驟，買法拍屋就是這麼容易！在快速了解法拍屋購買流程後，您是不是也躍躍欲試呢？