擁有自己的家，除了新成屋你還有更超值的選擇!

房價越漲越高，買房的人也越來越多，但是想買的新成屋買不起，太舊的二手屋又要有一筆額外花費來整理，買房新手到底該怎麼選?

近年來，因應房價高漲，買房市場從原來的只買新成屋、預售屋，到近期部份族群將目光轉向價格較低的「法拍屋」上，希望可以買到便宜的房子

但，大多數人都不太了解法拍屋的競標流程和需要準備的投標條件，以下有我們為了買房新手所準備的幾個要點:

到底什麼是法拍屋?

法拍屋顧名思義就是遭法院強制執行拍賣的房屋 。當債務人無力償還債務，如積欠銀行或個人債務、欠稅等，債權人得依強制執行法之規定，向法院聲請強制執行，若債務人名下有不動產，此時法院就能查封並進行估價與拍賣，將所得優先償還給債權人。所以不管是個人管理費未繳，或是企業主資金周轉失靈，其房產都有可能面臨被法拍的命運，這就是為什麼有可能在法拍屋市場中找到可遇不可求的物件。

既然法拍屋比市價都便宜，為什麼大家都不買?

法拍屋固然便宜，看起來是新手購屋的最好選擇，但還是要先了解買法拍屋會有的風險

法院不負瑕疵擔保責任

買法拍屋跟一般購屋不一樣的是，買法拍屋無法進入標的物查看屋裡的情況，所以遇到房屋瑕疵問題，法院都不會負瑕疵擔保責任。而法院的拍賣公告只會表明該法拍屋是否為海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡(凶宅)或其他可能會影響買賣的特殊情形。所以如果入住後才發現房屋的情況有很多問題，都是沒辦法請求賠償的

點交或不點交

雖然購買法拍屋在產權上較有保障，但也會因為「點交與否」的情形，影響得標人能否同時取得房屋的所有權和使用權。通常拍賣公告上會註明法拍屋的是否點交的情形：

• 點交：在法院查封時，房屋為債務人自住或確定為空屋、查無第三人占用、或經法院排除租賃關係後，法院就會將該房屋的所有權和使用權交付給得標人，若屋主不願搬離導致法院無法點交，法院就會強制執行。
• 不點交：若房屋有所有權並不完整、遭第三人占用、借名登記等情形時，拍賣公告就會標示不點交，法院雖然會提供不動產權利移轉證明書，但不協助點交，即使房屋仍有租客或第三人占用，法院也不會介入處理，必須由得標人自行與對方協調，有可能得支付一筆金額或走上法律途徑，比較耗費時間和金錢。

支付其他額外成本的風險

如上述，法拍屋雖然比較便宜，但沒辦法入內察看，很有可能會產生額外的成本，例如屋況較差的法拍屋可能會有房屋修繕費的支出，或是支付溝通費、搬遷費給占用人時會遇到亂喊價格的情形，甚至也有可能要另外支付管理費，因此投標前務必要詳閱法院拍賣公告。

所以在投標法拍屋前，必須要注意以下幾件事情

鎖定熟悉的區域

法拍屋市場被認為是可以撿便宜的購屋方式，但其中眉角眾多，若功課做的不夠充足，不夠熟悉市場行情，甚至可能買得比市場行情還高，或是資金不足、投標失敗、標到有問題得物件等，甚至遇到佔著房屋不走的法拍蟑螂，那新手該怎麼減少風險呢？ 寬頻房訊發言人徐華辰表示，若剛進入法拍市場，建議以自己住家附近等較為熟悉的區域開始選擇，除了容易判斷市場價格與周邊行情，避免高價得標外，事前環境的調查探聽也較為方便、容易。 法拍屋與一般中古屋不同，法拍屋無法進入看屋，所以屋內格局、屋況等並不容易得知，如果是社區大樓，不妨可以跟管理員或是鄰居探聽該戶狀況，通常該戶格局會與正上方及正下方的戶別差不多。

詳讀公告 首選點交物件

投標前要詳讀拍賣筆錄，拍賣公告內的筆錄欄，通常記載法拍屋查封時的使用現況，法院拍賣案件分為「點交」或「不點交」這兩種，新手建議選擇「點交」物件，法院會透過強制力協助取得不動產，「不點交」物件雖然便宜，但較容易遇到糾紛，過程可能曠日廢時。 法院會針對拍賣建物調查是否有重大瑕疵，如海砂屋、輻射屋、非自然死亡、地震受損、火災受損），記錄於筆錄中，由於這部分調查較為困難，筆錄內容可做為投資人了解的依據。 但要特別留意，法拍沒有瑕疵擔保請求權，也就是說，如果購買的法拍屋漏水，得標者要自己承擔，不可能要求賠償，另外，政府沒有列管到的海砂、輻射屋，同樣是風險自理，凶宅的話，若是有凶宅報導可以佐證是法院沒調查到，通常可以異議，法院多會判當次拍賣無效。

備好3成保證金

專家還提醒，買法拍屋要注意資金的調度與籌劃，投標前準備好保證金，一般是底價的20~30%，得標後要在拍定後7天內繳清除保證金抵付拍賣價金以外的餘款，若無法繳清，將遭法院將所繳保證金充作再行拍賣的費用及拍賣不足之差額。

目前有多間銀行提供代墊款的服務，如合庫、第一、華南、聯邦、安泰、及區域信用合作社等，代墊款年利率多約落在5.5%~6.3%區間內，民眾最好在鎖定投標的物件後，就先將該物件資料和欲申請貸款的相關文件送至銀行進行評估，由銀行方面估算可提供之貸款比率，避免得標後，銀行提供貸款的幅度和預期不符，而出現資金不足的窘境。

那買法拍屋找代標業者好嗎?

如果你對法拍屋市場不了解，想買法拍屋又怕遇到不點交的情形，其實可以找代標業者協助投標法拍屋，因為代標服務公司有較完整的法拍屋資訊，可以根據投標者需求找到適合的物件，且遇到不點交的法拍屋也能幫忙處理，既不必自己查詢，還能省卻棘手的麻煩事，不過若是者代標業者幫忙投標，就必須支付代標費，建議找合法經營又不會隨意喊價的業者，才是上上之策。

所以買法拍屋除了保證金、修繕費用還會有什麼其他費用嗎?

就像之前提到的，除了投標的保證金、可能會有的修繕費用和其他溝通費用之外，通常買法拍屋會有以下費用:

1. 保證金：總底價的20%。
2. 稅費：購買不動產時要繳交的契價稅，稅額是以建物核定契價的6%，再依據契稅繳納收據，向地政事務所辦理權利變更登記。
3. 地政規費：得標後辦理過戶所需的手續費。
4. 代書費：委託代書代為辦理過戶、稅費申報等手續費。
5. 代標費：委託代標人代為投標的手續費（若沒有找第三方代標則無須支付）。

哪裡還可以查到法拍屋資訊?

1. 司法院法院拍賣公告。
2. 法務部行政執行署拍賣公告查詢系統。
3. 內政部不動產資訊平台拍賣網頁，即可查詢法拍屋、金拍屋和銀拍屋的相關介紹。
4. 各地方法院布告欄。
5. 報紙。
6. 巨亨房屋網

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